“国五条”地方细则即将出炉,沪上二手房市场开始急剧降温。
3月26日,上海中原地产总经理谭百强介绍,以该公司旗下门店的情况看,上海二手房市场已较“国五条”细化政策刚出炉那两周降温不少,目前的日成交量较前两周下降了近一半。
不过,他强调,当下的市场热度仍远超过平时,“目前我们公司每天能成交约150套,仍比正常时段要好,大约是1月日均水平的两倍。”
谭百强昨日提供的数据显示,截至目前,3月上海二手市场的成交量已达3.8万套,预计全月成交量将超过4万套。而今年1月,上海二手住宅成交量仅为21029套。
“末班车”行情收尾
和谭百强有类似感受的中介不在少数。
汉宇地产董事总经理施宏叡昨日称,经过“国五条”细化政策出台后两周的成交井喷后,从上周开始,上海的二手房成交量已回归正常交易水平,“周均成交量和今年1月时差不多,买卖双方都不像新政刚出时那么着急。”
据施宏叡称,在成交井喷的两周里,上海约成交了2.5万套二手房。
井喷行情过后,沪上二手房挂牌量明显下降。
德佑地产区域总监张剑东介绍,目前上海二手房挂牌量下降了50%~60%,能达到交易的房源更少,“很多区域已没什么挂牌房源了。”
网上房地产显示,截至昨日发稿,上海二手房挂牌量为13.262万套,较去年高峰期逾17万套的挂牌量大幅下降。
合富置业副总经理沈彦同样称,近期二手房成交有所放缓,中高端房源尤为明显,但刚需房源仍有较高成交量。
沈彦说,之前有些房东想趁着政策空当期高价卖出,门店挂牌量增加了15%~20%。但从近一周来的情况看,买卖双方违约的情况开始增多,“之前很多客户一时冲动纷纷追涨,现在发现政策仍不明朗,因而反悔。有的房东是满五年惟一住房,现在觉得价格卖低了,也会出现反悔。”
张剑东分析,这周开始,二手房成交速度、成交量都明显回落,说明之前赶“末班车”的都赶完了,剩下的基本是不着急、观望的客户,成交周期也拉长了,意向金转定金的比例降了40%。
重现价格拉锯
“末班车”行情临近尾声,二手房交易中的价格拉锯现象也再度增多。
谭百强直言,随着前期房源大量消耗,目前性价比高的房源已不多,诚意客户开始减少。
据他介绍,在3月1日之后的两周,沪上刚需房源价格普遍上涨了7%~8%,但近一周来又在此基础上下调了3%~5%。谭百强说,近一周看房量已没有此前那么大,很多房源挂牌价格都很高,房东也不着急卖,已不是很在乎3月最后一个星期了。
沈彦也说,新政出台后,价格涨势特别明显,有的房源直接跳价10%,目前价格又渐渐恢复到政策出台前水平。
“满五年的惟一住房”涨价幅度更为明显。
施宏叡介绍,目前上海的二手房周均成交量在4000套左右,价格较新政出台前普遍上浮了5%~10%,而一些满五年的惟一住房则会在此基础上再上浮2%~3%。
据张剑东观察,经过新政出台后的一轮井喷行情,目前上海二手房价格普遍被抬高了5%~10%,有让价的,只是在涨过的基础上略微下调一点,“这轮井喷行情多数还是买家急,愿意追价。”
张剑东直言,目前剩下的挂牌房源都不大好谈,“剩下的房源中,70%~80%的挂牌价格都明显闪电型癫痫怎么治愈偏高,同时还价余地又不大。而未出手的客户又都是明确要压价才肯出手的,买卖双方心态对立十分严重。”
“目前市场上挂牌的房东也不急了,客户在观望,都在等细则落地。”施宏叡这么看。
张剑东预计,由于需求过度消耗,而且细则落地也将冻结一部分成交量,4月的二手房成交肯定会受到影响。
地方细则
聚焦“20%个税”
可见的是,在广东吹响“国五条”细则落地号角后,上海版的细则不日也将落地。
上海某品牌中介负责人昨日介绍,虽然他也不清楚细则的具体内容和落地时间,但据他了解,最终的内容将相对和缓,没有之前讨论得那么严苛,“新政刚出台两周的恐慌交易,令政府不得不采取谨慎策略,逐步将政策收紧。”
据他介绍,“国五条”细化政策出台一周后,有关部门曾召集一些企业参加细则讨论会议,“主要内容包括,20%个人所得税的扣税细保山市治疗癫痫病正规医院节怎么算,以及房产税的一些想法。有中介提出,满五年惟一住房的置换客户先买后卖也应免税,但估计不会被采纳。”
事实上,广东省版地方细则中,也未提细化政策,仅称按“国五条”有关规定执行。
上海证券报昨日报道称,据权威人士透露,国税总局目前正在制定与二手房交易个税有关的征收指导意见,对房屋原值认定办法等给出可操作指引。
眼下各地较为普遍的做法是,对无法正确计算房屋原值和应纳税额的,按住房成都哪家癫痫病医院好转让收入1%~3%计征个税;可以正确计算的,可以按转让收入减去装修款、房贷利息等后,按转让所得的20%计征个税;家庭惟一住房满五年出售的,免征个税。
有房产中介人士认为,按售房差额的20%癫痫病症状征收个人所得税,虽然短期可能导致成交量下降,但肯定不会像限购一样对楼市产生非常大的影响。从长期来看,在买卖双方的博弈中,可能会纠正现在楼市买卖中的不良习惯,即由买家交付所有税费,改为由买卖双方税费各付的健康市场行为。